부동산 3법에 대한 논의_200802 el dos de augusto el domingo_два Воскресенье

부동산 3법의 내용이 그럴듯하다. 종부세법은 3주택 이상 또는 조정대상지역 2 주택 소유자에 대한 종부세율을 즉 보유세를 현행 최대 3.2%에서 최대 6%로 높인다. 소득세법은 3 주택자가 조정대상지역 주택을 양도하면 최대 72%의 양도세를 내야 한다. 세입자는 계약 연장권을 갖고 임대료 상한도 5%를 넘을 수 없다는 것이 주요 내용이다.

 

투기 전문가의 입장에서 보면 이런 저런 퇴로가 전부 막힌 것이고, 남은 방법은 증여를 통해 자식과 손자와 사돈의 팔촌까지 챙겨주는 것이 가장 좋은 방법으로 보인다. '사는 곳'을 가지고 돈을 벌려던 수많은 문재인 정부 지지자들이 반대자로 돌아설 것이다. 재건축 아파트들은 오히려 가격이 오를 것이다. 용적률이 올라간다는데 당연하지 않겠나. 그러나, 1가구 보유세율도 인상하므로 마냥 올릴 수만은 없을 것이다.

 

단기로는 정책 지지율이 떨어지지만 6개월 이상 지나고 나면 자본주의의 최대의 적인 부동산 투기를 실신 상태로 오랫 동안 재울 수 있다. 그러면 경제 활력이 되살아나 있는 사람이든 없는 사람이든 더욱 부자가 될 것이다. 그러면 반대자는  다시 지지자로 돌아온다. 그리고 대선 일정이 진행될 것이다.  투기세가 진정된 다음에는, 그 지표는 다주택자의 수가 지금의 백분의 일 이하로 줄어든 상태가 되었을 때다, 이제 양도세는 차츰 하향해야 한다. 양도세를 낮춤으로써 주택 거래를 활발하게 하여 기본권인 거주 이전의 자유를 보장해야 한다.  

 

이런 변화의 와중에도 일부 깨어있는 투기 전문가들은 이제 땅을 사러 다닐 것이다. 세종으로 수도권으로. 아, 우리 동네도.

 

유동자금들은 주식으로 몰려들고 작전세력들은 활개를 칠 것이다. 현재는 주식 투기 전문가들을 손 볼 수 있는 방법은 없다. 작전 세력을 찾아내어 선제 조치를 취해야 한다. 그들은 어떻게 찾아내느냐. 간단하다. 제보를 받으면 된다. 여기 저기 전화해서 유용한 정보를 달라고 하면 몇 건의 추천이 나오는데, 이중에는 중복되는 추천들이 있을 것이고, 이들을 쫓다 보면 우량주와 작전주가 드러난다. 금융 수사권을 가진 사람들이 부지런하면 - 이게 약간 걸린다. 그들은? -  주식시장에서 투기 또는 사기 전문가들을 축출하면 아름다운 자본주의를 향해 한 걸음 더 나아갈 수 있다.

 

부동산 3법 이후에 우리나라에서 벌어질 가능한 질서와 무질서를 상상해 봤는데, 지난번 총선 예측처럼 또 틀릴까 봐 걱정이다. 예측이 틀려도 몇 사람에게 부끄러운 것 말고는 없으니 괜찮다.

 

아는 친구가 아래와 같은 글을 남겼다. 충분히 음미하고 토론하면서 해결책을 찾아가야 할 문제다. 파란 글씨로 음미해 보자.

 

"전 페이스북을 안합니다.  정확하게는 글을 올리지 않고 친구들 소식만 받아 봅니다.

정치적으로는 성향을 물어보면 좌파에 가깝다고 그동안 말해 왔습니다. 탄핵정국에서도 열심히 집회나가서 촛불집회도 개근하고 당연히 문대통령과 민주당에 투표를 했습니다.

 

[ 대단하고 고맙습니다. 민주주의를 바로 세워 주었어요. 친구의 손에 이끌려 일곱 차례 정도 촛불집회를 나갔지만 집회가 무엇을 바꿀 수 있을 것이라 기대하지 않았습니다. 한국의 민주주의는 모두 박근혜와 최순실 덕분이라고 생각했어요. 이 분은 판을 읽는 능력이 출중하고, 생각과 말을 행동으로 옮기는 참 지식인입니다. ]

 

그런데 직업은 회계사이고 세무사여서 친구분들은 우파성향의 분들이 많습니다.  정말 아주 친한 분중에는 지난번에 서울에서 미통당으로 출마하셨다가 낙선한 분도 계실정도로 폭이 넓다보니 이런 분들을 불편하게 해드리고 싶지 않아 페북에서는 글을 쓰지 않고 읽기만 했습니다.

 

 [ 우리나라는 다양성이 존중되는 사회이기 때문에 사상의 스펙트럼도 넓고 투기나 투자의 스펙트럼도 넓습니다. 서로 다른 생각과 행동을 하더라도 친구로서 이웃으로서 같은 민족으로 존중해야 합니다. 다만, 거짓과 사기와 폭력은 거부해야겠지요. ]

그런데 요즘은 다른 방향으로 글을 쓰고 싶은 욕구를 참느라고 아주 애를 쓰고 있습니다.  바로 부동산 정책 정확하게는 부동산 관련 조세정책에 대한 불만 때문입니다(혹여 비난에 대비하기 위해서 말씀을 드리면 저는 딱 한채의 집을 가지고 있고 그 조차도 전체 제 재산에서 비중이 그렇게 크지 않습니다.  재산이 적지는 않지만 이번에 집중 공격대상이 되는 부류에 속한다고 보기는 어렵습니다).

 

 [ 저도 재산이 적지는 않지만 물려받은 재산 없이, 쓸 데 써 가면서도 근면 절약해서 모았습니다. 저는 시골에도 집이 있고, 도시에도 집이 있습니다. 두 집 모두 합해서 실거래가로 5억도 안되지만 다주택자입니다. 그래도 다주택자의 투기 행위에 대한 과세는 두 손 들어 찬성합니다. 부동산 3 법이 통과되어도 저는 다주택자 상태를 유지할 것입니다. 물론 내야 할 세금은 다 낼 것입니다.

 

우리는 부자들을 비난하는 것이 아니라 탈세를 일삼는 조세 범죄자들과 자본주의를 망가뜨리는 투기 범죄자들을 비판하고, 합당한 세금을 내게 하거나 처벌을 받기를 원하는 것입니다. 자산의 포트폴리오 구성에서 부동산이 많다고 해서 그를 범죄자라 할 수 없습니다. 이재용이 삼성의 오너가 되는 것을 반대하는 것이 아니라 불법과 탈법 속에서 오너가 되는 과정을 문제 삼는 것입니다. 오뚜기를 보세요. 자식들이 정해진 세금 다 내고 아버지로부터 오뚜기를 승계받았습니다. 그런 승계과정을 알기에 오뚜기를 칭송하는 사람들은 보았어도 그들이 재벌 2세라고 비난하는 사람은 보지 못했습니다. 오뚜기의 자손들이 경영능력이 어떤지를 아는 사람도 없습니다. 그래도 훌륭한 자손들이라고 칭찬합니다. ]   

 

세금정책과 관련된 저의 불만을 정리하면 다음과 같습니다.
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1. 세법이 너무 어렵다.
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전 20년 경력의 회계사입니다.  요즘 친한 친구가 부동산 세법 질문을 하면 법전을 찾아봐야 될 정도입니다.  문제는 친구의 가벼운 질문에 답변하다 실수 하지 않으려면 정말 많은 것을 물어봐야 합니다.  그 친구가 집을 몇채 가지고 있는지, 어디에 있는지, 공동명의인지, 상속인지, 어떻게 가지고 있느냐에 따라서 세금이 다 다르게 적용 됩니다.  취득할때는 취득세 보유할때는 재산세와 종부세, 사업자로 등록을 했다면 소득세, 양도를 했다면 양도소득세..  그리고 지분의 종류와 소유 형태에 따라서 즉 부부 공동 명의냐..  상속을 받았느냐에 따라서 세법의 적용이 모두 다릅니다.

어떤 부분은 저에게도 너무 어려워서 한참을 공부해야 답변을 할 수 있습니다.  주위의 세무사들 10명에게 물어보면 그 중에 9명은 어려운 부동산 관련 신고는 안한다고 합니다.  돈도 안되는데 너무 어렵다는 겁니다.  그럼 도대체 대다수 서민들은 누구한테 물어봐야 합니까?  어떤게 폭탄인지도 모르는데 전문가들 조차 손을 떼고 있는 세법을 각자 알아서 공부해야 과세를 피할 수 있다면, 현재 상황을 정상으로 보기는 어렵다고 생각합니다.

 

  [ 문제 의식에는 공감합니다. 세법을 단순하게 해서 모든 사람이 이해하기 좋게 세금을 낼 수 있으면 좋겠습니다. 세법 뿐만이 아니라 우리나라 또는 전 세계의 법도 단순해졌으면 좋겠습니다. 그러나, 세상 어디에도 단순한 법은 없습니다. 법이 단순하면 판례가 복잡할 것입니다. 세법이 이렇게 복잡하게 된 것은 어제 오늘의 일이 아닙니다. 법이 복잡하고 세법이 이렇게 혼란스러운 것은 현재의 문제가 아니라 현대 법치국가 공통의 문제입니다. 부동산 3법이 법을 복잡하게 만든 것이 아니라 우리들 속의 투기 전문행위들이 복잡한 법으로 대응하게 한 것입니다. 단순한 법 만들기는 우리 모두의 과제입니다. 단순하고 이해하기 쉬우면서도 공정한 법을 만드는 일이 우리의 과제인데, 입법 관련자들이 너무 많아서 절대 그렇게 되지 않을 것입니다. ]  
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2. 실무에서 어떤 결과가 나올지 예측이 어렵다. 
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기본 법도 어려운데 적용은 더 어렵습니다.  1세대 1주택만 해도 실제 주거를 했는지 입증하는 부분이 너무나 복잡합니다.  그 뿐이 아니라 공무원의 재량에 따라 세무조사시 다르게 적용될 여지도 배제하지 못합니다.

 

[ 세심하게 과세하지 않으면 억울한 사람들이 발생합니다. 시민 한 사람 한 사람의 사정을 다 살펴서 과세할 수 있다면 더 좋겠습니다. 공무원의 재량도 문제가 되면 이의제기를 할 수 있고, 그런 과정들이 무수히 반복됩니다. 물론 쉽지 않겠지요. 요즘 변호사들이 늘어서 정부와의 소송에서 이길 수 있는 가능성도 점점 높아지고 있습니다. 적어도 우리나라의 정부는 더 세심하고 공정하게 하려고 노력할 것입니다. 보는 눈들의 수준이 매우 높기 때문이지요. 즉, 시민들의 수준이 높다는 것입니다. ]

  
70년동안 횡단보도를 무단횡단하던 분께서 횡단보도를 무단횡단하다가 딱지를 끊었다면 이건 100% 비난의 대상이 될 수 있을 겁니다. 어르신이 그동안 괜찮았는데 왜 갑자기 이러냐고 하면 이건 그동안 우리가 꼼꼼이 못 잡아내서 미안하다.  그러니 지금부터는 열심히 잡을테니 똑바로 사시라고 말씀드리면 됩니다.  그런데 126번에 전화걸어서 개별 세법에 대한 적용을 물어보면 그건 실제 조사를 해봐야 알 수 있다는 답을 듣는 경우가 훨씬 많습니다.  한마디로 상황에 따라 다르니 가봐야 알 수 있다는 겁니다. 

 

[ 세상에는 불법과 합법 사이에 무수히 많은 사례들이 존재합니다. 다툴 수밖에 없습니다. 탈세도 명백한 불법입니다. 다만 다툴 수는 있습니다. 법의 테두리 안에서 할 수 있는 일을 한다는 것이, 실수든 고의든 선을 넘을 소지가 있기 때문이지요.

 

횡단보도를 무단횡단하고도 큰 소리 칠 수 있어야 선진국이라고 생각합니다. 빨간 불이든 아니든 횡단보도든 아니든, 사람이 우선입니다. 차는 생명없는 도구입니다. 혼란을 막기 위해 사람에게 불편을 감수하라고 하는 것이 법이니 지키는 것이 우선이지만, 운전자는 사람을 우선하려는 생각을 가져야 합니다. 무단횡단은 백퍼센트 비난할 수 있는 일이 아니라고 생각합니다.

 

절세를 위해 노력하는 사람을 비난할 이유는 없습니다. 다만, 법의 경계를 넘나들며 행위하는 것들을 세밀하게 검토하며 과세하거나 처벌하는 것은 좋은 일이라 생각합니다. ]

전 국세청과 검찰청 선생님도 10년 넘게 했습니다.  담당자들은 재량권이 있어서 좋겠다고 생각하겠지만 실제는 그렇지 않은 경우가 많습니다.  예전에 오피스텔을 주택수에 집어넣는지 여부로 그냥 주소전입만으로 확인을 하다가 언론의 질타를 받고 제도를 개선해서 실거주 여부로 판단하도록 했습니다.  정말 다양한 방법을 통해서 실거주를 확인하고 주택수에 산입해서 과세를 했지만 정작 국세청 담당자들은 민원에 엄청나게 시달렸습니다.    법도 애매한데 적용은 명확하지 않습니다.

 

[ 그렇기 때문에 법에 모든 것을 다 담아 주기를 바라는데, 불가능합니다. 땅에 쏟은 한 공기의 쌀알을 전부 주워낼 수 없듯이 수천 만, 수십 억 인간들의 모든 행위를 법으로 규정해 줄 수는 없습니다. 법은 현실에서 언제나 애매하고 명확하지 않기 때문에 시대에 맞는 해석을 계속해야 합니다. ]  
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3. 정부의 정책목적과 다른 결과가 나올 가능성이 있다. 
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백번 양보해서 복잡해도 세법이 옳다면 시행을 하고 실무상의 어려움도 극복하는 것이 맞습니다.  그런데 세상은 당구공처럼 네모난 곳에서만 돌아가면서 영향을 주고 받지 않습니다.  오히려 큐대로 잘못 맞춘 공이 돌아다니고 있는 당구대에 고양이가 난입했을 때처럼 예측하지 못하는 곳으로 튈 가능성이 많습니다.

  

[ 동감입니다. 아무리 좋은 취지로 법을 만들어도 나쁜 결과를 만들 수 있고, 그 반대의 경우도 역사에 실재했습니다. 주의깊게 살펴야 합니다. ]

 

예를 들어 봅시다. 이번 세제 개편의 가장 큰 포인트는 주거성 강화입니다.  [ 아닙니다. 탈세와 자본주의의 건전한 생산 체계를 붕괴시키는 자본 투기 중에서 부동산 투기를 막으려는 정책입니다. ] 그래서 오래 살면 살수록 혜택을 주고 투기성 소유자에게는 페널티를 주는 것입니다.  너무 좋은 제도 입니다. [ 아파트 투기를 근절해서 자본은 생산을 위해 쓰여지도록 하고, 사람들에게는 헌법에 보장된 사회권 즉 주거권을 회복시켜 주려는 것입니다. ] 취지상은..그런데... 

실제는 어떻게 될지 살펴봅시다. 100세대의 아파트에 전세가 50세대가 있었습니다.  다른 곳에서 거주하고 있던 소유자 중 일부는 이번 개정 세법의 이익을 보기 위해서 거주지로 돌아올겁니다. 다행이도 기존에 전세를 살고 있는 사람도 자기가 소유하고 있는 집으로 돌아가면 아름답게 각자 자기 소유의 집으로 돌아가게 됩니다.  그러면 정책적인 목표는 달성이 되었나요?  아닙니다.  그냥 서로서로 거주하는 집 위치만 바꾼 것입니다.  문제는 어떤 곳은 인기가 많아서 세입자도 살고 싶고 소유자도 살고 싶은 곳이라는 겁니다.  맞습니다.  서울 새아파트 들입니다.

그럼 어떤 일이 벌어질까요.  100세대의 아파트에 10세대의 주인들만 돌아와도 세입자 중 10명은 짐을 싸서 밖으로 나가야만 합니다. 누구나 환경의 변화는 어려운 일입니다.  얼마를 더주고라도 그 곳에 살려고 할겁니다.  그게 바로 전세가 상승입니다.   정부에서 이번에 발표하겠다고 하는 공급이 그 10채를 채울 수 있으면 문제가 해결 됩니다.  문제는 땅은 꽉차있는데 어떻하죠?  그린벨트 푼다고 안푼다고 난리를 치더니 접었습니다.  그 10채 중에 5채는 지어서 채웠다 하더라도 5채는 어떻게 마련 할까요? 
이번에 고층으로 재건축을 허가해서 공급한답니다.  아 그럼 한 20채쯤 공급해줄테니 안올라가겠구나...  음.. 일단 집을 부시고 새로 지어야 하는데 그 사이에는 어디에서 살까요???  지금 여기 전세 50개 중에 10개가 날라가서 40개 밖에 안되는데 20개 집부신 사람들도 이 중에 들어오겠다고 부동산 다니겠네요?  

조금만 논리적으로 생각해도 쉽게 예측할 수 있는 위험도를 감수하고도 이번 정책을 냈다면 왜 그런지에 대해서는 설명을 좀 들고 싶습니다. 

 

 [ 재개발을 해도 사람이 살 곳은 넘쳐 납니다. 서울에도 있고 수도권에도 있습니다. 우리 동네는 3천 세대도 넘는 아파트 단지인데, 40평 아파트의 전세가가 3억도 안되고 물량도 풍부합니다. 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 오히려 공급이 너무 과잉이라 걱정스럽습니다. 아파트 가격의 폭락은 한국 경제를 뒤흔들 수 있습니다. 뱅크런으로 이어질 수 있기 때문입니다. 천천히 절반까지 떨어져도 괜찮겠지만 급작스럽게 떨어지면 큰 일입니다. 공공주택이든 이재명식 기본주택이든 없는 사람들이나 투기에 실패해 쪽박 찬 사람들을 위한 저렴한 임대주택은 더 늘렸으면 좋겠습니다. 매매의 대상이 아닌 그냥 사람사는 집들이 더 많아지면 좋겠습니다. 그러면 공급을 천천히 늘려서 아파트값의 폭락도 예방할 수 있지 않을까 기대합니다. ] .
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4. 탈세와 편법이 난무한다면....
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법을 만들면 당장은 시원합니다.  언듯보면 빠져나가기 힘들어서 부자들이 큰일 났다고 생각합니다.  문제는 저같은 전문가들이 우회할 수 있는 통로를 열심히 만들겁니다.  오해하지 마십시오.  탈세를 말하는 것이 아니라 합법적인 절세의 방법을 개발할 겁니다.  그리고 일부는 탈세도 자행을 할겁니다. 벌써 이번에 부동산 3법이 추가되면, 금전소비대차계약을 추가로 체결하거나 수수료로 금액을 올리면 된다는 식의 대안을 들은 적이 있습니다.  힘이 아주 쎈 사람들은 절세 툴을 개발할 것이고 힘이 없는 사람들은 편법으로 탈세를 할 겁니다.    
그냥 탈세범으로 통칭하는 사람들을 나중에 처벌을 한다고 해도,  현실적으로 탈세와 편법으로 제도 자체를 우회해 버리면 당장의 기대효과는 거두지 못할 것이 자명합니다.

 

[ 다시 말씀 드리지만 부자들을 힘들게 하려는 것이 아닙니다. 한국자본주의를 뿌리채 흔드는 투기 범죄자들을 처벌하기 위한 것입니다. 절세인지 탈세인지를 구분 못해서 탈세 범죄를 저지르는 사람들에게 불로소득을 환수하고 그것은 불법이라는 것을 알려주기 위한 것입니다. 법은 언제나 범법자를 만들어 왔습니다. 그렇다고 법을 타파할 수는 없습니다. 법 집행이 공정하게 잘 이루어지는 사회가 선진사회입니다. 우리나라가 선진국이라면 그렇게 나아갈 것입니다. 공감하시겠지만 탈법과 편법이 생긴다고 해서 법을 포기할 수는 없습니다. ]
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5. 정책의 신뢰
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어찌 되었든 전 우리나라에서 제일 큰 회계법인에서 이사까지 하고 손에 꼽히는 로펌에서도 근무했으니 개인적으로는 조세전문가라고 생각합니다.  조세전문가의 입장에서 보면 법은 몇가지 원칙이 있습니다.   대표적인 원칙이 소급과세금지의 원칙입니다.  임대사업자에 대해서 당근을 준 제도가 실패했다면 법을 바꿀수는 있습니다.  그런데 그 적용은 그 이후에 이루어져야 합니다. 

  
론스타는 외국법인이어서 국내에서 과세를 못했었습니다.  이유는 당시 세법의 외국법인 기준이 본점소재지를 기준으로 했고 론스타는 본점소재지가 외국이었습니다.  외국법인은 국내에서 벌어드린 소득에 대해 조세조약상 국내과세 대상이 아니면 세금을 내지 않습니다.  그래서 그 이후에 법을 바꾸었습니다.  
임대소득자에 대해서 처음에는 소급해서 모든 혜택을 취소하겠다고 하니 사람들이 반발하는 수위를 보고 자동 말소하겠다.. 그리고 그 이후에는 적용이 안된다.  그런데 이 말은 조금만 세법을 알면 말이 안됩니다.  대부분의 임대사업자들은 세재상의 비과세 혜택을 보고 임대료 상승제약 등의 불이익을 감수했습니다. 그런데 임대사업 기간중에는 양도가 안됩니다.  임대사업 기간 종료 후에 등록이 말소되면 혜택을 볼 수 없습니다.  그런데 이 것을 소급과세로 안본다면 법논리를 따지지 않고도 시민의 한사람으로 납득이 되는 조치가 아닙니다(연말정산직전에 세법을 바꾸어서 소급적용을 하는 경우로 예를 드는 분을 뵈었습니다.  안타깝게도 소급과세는 불리한 변경에만 영향을 미친다는 것이 법원의 판단입니다). 

 

[ 맞습니다. 저도 가장 걸리는 것이 소급적용 부분입니다. 헌법소원이 일어날 수 있는 부분이지요. 헌법의 관련된 규정에서 국가 안보와 질서유지와 공공복리를 위해서는 기본권이 제한될 수 있습니다. 재산권의 남용으로 공공복리가 심각하게 침해당한다면 소급 적용도 가능하리라 생각합니다. 헌재에서 판단하겠지요.

 

모든 임대사업자가 투기 범죄자일까. 이 부분을 말씀드려야겠습니다. 공정위에서 독과점과 담합을 처벌하듯이 아파트 가격을 담합하고, 자본력으로 아파트를 싹쓸이 하는 아파트 임대사업자들의 행위는 공정거래에 위반됩니다. 그러므로 그들은 투기 범죄자입니다. 그것을 알았으면 이제 범죄를 멈추고 선량한 시민으로 돌아올 것을 바랍니다. 법을 지키기 전에 집 때문에 고통받는 수많은 시민들을 생각해서 준법 시민으로 돌아와 주실 것을 간곡히 당부 드립니다. 2채 이상의 아파트를 소유한 수많은 공무원과 교사들, 기업가들, 법인들 그대들은 범죄자입니다. 하루 속히 범죄로부터 벗어나시기 바랍니다. ]   
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결론
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세법이 어렵고 적용이 난해하더라도 목적에 합리성이 있고 잘준비되었다면 일반국민이 예측가능한 범위에서 이루어졌다면 전 동의할 수 있습니다.  그런데 이번 세법은 앞에서 살펴본 이유로 개인적으로는 동의하기가 어렵습니다. 

아내가 인터넷에 글쓰지 말라고 누차 당부했는데 임금님 귀는 당나귀 귀라고 외치지 않고서는 견딜 수 가 없어서 장문의 글을 썼습니다.  혹여 의견이 다르시거나 불편하신 분들께는 다시한번 사과를 드립니다. 

긴 글 읽어주셔서  감사합니다.